Hak Milik Atas Tanah Untuk Perusahaan Developer : Perlindungan Hak Kreditor ?

Pasal 21 ayat (1) dan (2) UUPA menentukan bahwa tidak ada hak milik tanah untuk Badan Hukum, secara ekplisit ayat (1) menyebutkan bahwa “Hanya warga negara Indonesia dapat mempunyai hak milik”, kemudian ayat (2) nya menyebutkan bahwa “Oleh Pemerintah ditetapkan badan2 hukum yang dapat mempunyai hak milik dan syarat-syaratnya”. Lebih lanjut ketentuan ini diperjelas dengan pasal 1 Peraturan Pemerintah No. 38 tahun 1963 tentang penunjukan badan-badan hukum yang dapat mempunyai hak milik atas tanah yakni :

a. Bank-bank yang didirikan oleh negara (selanjutnya disebut Bank Negara);

b. Perkumpulan-perkumpulan koperasi pertanian yang didirikan berdasar atas Undang-undang No.  79 tahun 1958 (Lembaran-Negara tahun 1958 No. 139);

c. Badan-badan keagamaan, yang ditunjuk oleh Menteri Pertanian/Agraria, setelah mendengar Menteri Agama;

d.  Badan-badan sosial, yang ditunjuk oleh Menteri Pertanian/Agraria, setelah mendengar Menteri Kesejahteraan Sosial.

      Di dalam praktik perusahaan – perusahaan developer (pengembang) menganggap ketentuan tersebut menjadi masalah tersendiri. Perusahaan hanya memiliki izin membangun (IMB) yang batas waktunya adalah 30 tahun dan diperpanjang selama 20 tahun (pasal 35 UUPA), sehingga meskipun bangunannya menjadi hak milik perusahaan namun tanahnya menjadi hak milik orang lain. Demikian ini berbeda dengan hak milik atas tanah, karena hak milik atas tanah adalah yang terpenuh dan tanpa batas waktu / tidak perlu perpanjangan. Perusahaan yang menginginkan kepemilikan atas tanah, dalam praktik cenderung memilih untuk mengatasnamakan kepada salah satu organnya (RUPS, direksi, komisaris) atau karyawannya.

      Keadaan di atas ternyata berpengaruh besar saat sebuah perusahaan dipailitkan ataupun perusahaan likuidasi padahal perusahaan masih mempunyai hutang yang belum terbayarkan. Terlebih aturan-aturan hukum mengenai developer tidak menentukan syarat permodalan awal yang harus dimiliki oleh sebuah perusahaan hingga sebuah perusahaan developer dapat menjalankan bisnisnya. Modal perusahaan yang disertakan di dalam proyek seringkali kurang dari 20 % atau bahkan berjumlah o %, sehingga seluruh permodalan dipenuhi oleh investor, bisa bank ataupun pihak-pihak lain. Tidak sedikit perusahaan developer yang memakai tanah yang akan dibangun sebagai jaminan untuk investor-investornya. Tanah dialihkan atas nama organ perusahaan ataupun salah satu karyawan kemudian sertifikat dijaminkan kepada investornya, atau terkadang karena proses sertifikat yang tidak boleh mengatasnamakan perusahaan seringkali kepemilikan sertifikat masih atas nama pemilik tanah.

      Ketentuan – ketentuan yang berlaku untuk perusahaan developer yang tidak mensyaratkan permodalan awal, dalam praktik ditindaklanjuti dengan kebijakan perusahaan developer untuk melaksanakan proyek dengan tanpa permodalan atau dengan permodalan yang relatif kecil. Lahan yang akan dibangun dibeli dari warga dengan menggunakan dana investor, sedangkan pihak-pihak yang menjadi konsumen membayar biaya angsuran atas bangunan dan tanah tersebut kepada investor dalam waktu-waktu yang ditentukan, dan akan mendapatkan sertifikat tanah dan bangunan setelah angsuran lunas. Namun pertanyaannya sekarang kapan IMB tersebut lahir ?, IMB adalah hak sekunder yang mensyaratkan hak milik atas tanah, di atas tanah siapa IMB itu akan diberikan?. Karena UUPA memberikan kemungkinan IMB atas tanah orang atau tanah negara sehingga IMB tersebut lahir setelah ada kepastian mengenai pemilik tanah. Proses peminjaman dana melalui investor pada dasarnya mensyaratkan jaminan atas hak investor, sehingga investor menuntut tanah yang masih atas nama masyarakat ada pada nama 1 (satu) orang. Hal ini dipilih dalam rangka memberikan kemudahan kepada investor untuk melakukan eksekusi atas tanah yang menjadi objek jaminan seandainya perusahaan developer wanprestasi. Akhirnya ditunjuklah pihak-pihak tertentu yang bertindak seolah-olah sebagai pemilik tanah, karenanya sertifikat hak milik akan diatasnamakan yang bersangkutan dan kemudian dijaminkan.

      Jika sebuah perusahaan dipailitkan maka harta perusahaan akan masuk ke dalam budel pailit (sita umum harta debitor), hanya harta yang dikategorikan sebagai budel pailitlah yang bisa dieksekusi untuk membayar hutang-hutang kreditornya dan harta di luar itu tidak. Padahal yang dikualifikasikan sebagai harta yang masuk dalam budel pailit hanyalah harta yang sudah terdaftar atas nama PT (untuk benda terdaftar), atau harta yang dikuasai oleh PT (untuk benda bergerak tak terdaftar). Ketentuan pasal 21 ayat (2) UUPA di atas telah menutup kemungkinan kepemilikan tanah (benda tidak bergerak terdaftar) atas nama PT. Ketentuan di atas tidak terlalu bermasalah bagi  badan hukum pada umumnya, tapi bermasalah untuk perusahaan developer. Mengingat perusahaan developer fokus utamanya adalah pada jual beli bangunan, dan tanah menjadi sesuatu yang tidak bisa dipisahkan meskipun asas hukum agraria menganut pemisahan horisontal.

      Peraturan Pemerintah No. 38 tahun 1963 tentang penunjukan badan-badan hukum telah menyebutkan badan hukum  tertentu yang bisa mempunyai hak milik atas tanah yakni bank-bank negara, perkumpulan-perkumpulan koperasi pertanian, badan-badan keagamaan dan badan-badan sosial, tidak ada perseroan terbatas yang termasuk kedalamnya. Dengan demikian tanah-tanah milik perusahaan developer yang masih diatasnamakan pemilik lama, diatasnamakan organ PT, ataupun karyawan PT. Tidak akan masuk ke dalam budel pailit, sehingga tidak turut menjadi pertimbangan di dalam pemberesan harta pailit perusahaan. Kreditor-kreditor akan sangat dirugikan jika kepailitan perusahaan developer dengan mudah dijatuhkan sementara kajian mengenai aset-aset debitor tidak dilakukan secara serius.

      Pasal 36 dan 37 Undang – undang No. 37 Tahun 2004 tentang Kepailitan dan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang telah memberi kewenangan penuh bagi Kurator untuk meneruskan atau tidak perbuatan hukum yang dilakukan oleh Debitor (perusahaan pailit). Tindakan kurator di dalam meneruskan ataupun tidak perbuatan hukum yang dilakukan debitor ditentukan berdasarkan pertimbangan keselamatan harta pailit, sebagaimana ketentuan pasal 72 UUK dan PKPU yang mengatur bahwa “Kurator bertanggung jawab terhadap kesalahan atau kelalaiannya dalam melaksanakan tugas pengurusan dan/atau pemberesan yang menyebabkan kerugian terhadap harta pailit”. Untuk itu keadilan bagi pihak-pihak berkepentingan tinggal diperjuangkan pada tindakan kurator, meskipun tidak terdapat kewajiban bagi kurator untuk meneruskan perbuatan hukum debitornya. Perlu kiranya kurator melakukan kajian secara mendalam kondisi disetiap bagian tanah dan bangunan, hingga dapat ditentukan berapa persen proses jual beli dan peralihan tanah dan bangunan tersebut selesai. Tidak harus bertindak terlalu normatif hanya mendasarkan pada ketentuan pasal 72 UUK dan PKPU, yang berarti meneruskan perbuatan hukum debitor jika menguntungkan harta pailit dan tidak melanjutkannya jika justru akan merugikan harta pailit.

ShareTweet about this on TwitterShare on Google+Share on Facebook

© 2014 Safe Law Firm